Second Homes – Los hoteles en condominio tienen sentido

Los hechos convincentes …

¿Qué pasaría si … Sólo el 5% de la generación Baby Boom se enterara de una forma rentable de poseer más de una casa durante la jubilación? 75 millones de boomers se retirarán durante los próximos 15 años, el 5% equivale a una demanda de 250,000 unidades de condominios por año, cada año hasta 2020.

¿Qué pasaría si … pudieras comprar una segunda casa / condominio, usarlo cuando quisieras y un profesional (gerente de hotel) optimizara los ingresos por alquiler y minimizara los gastos mientras no estabas en la residencia? ¿Sería esto más deseable que la alternativa de hacerlo usted mismo para al menos el 5% de la población?

¿Y si … pudiera deducir varias casas en lugar de solo 1 o 2?

¿Y si … pudieras decir que tienes condominios en Town & Country y en The Slopes & Shore? ¿Y todos estos condominios le cuestan menos que una segunda casa tradicional?

¿Y si … todas estas propiedades apreciadas como su casa tiene?

La oportunidad del Condo Hotel será la elección de más del 5% de la generación Baby Boom, y la tendencia apenas está comenzando. La industria de los condominios también dará nueva vida y prosperidad a la industria hotelera, haciendo que los hoteles de calidad y “los mejor ubicados” sean más rentables que nunca. El condo hotel separará el negocio inmobiliario del negocio de servicios hoteleros y creará un beneficio mutuo para la propiedad del condo hotel y los huéspedes del hotel. Por último, los jubilados de la próxima década esperarán más y podrán permitirse un estilo de vida más elevado a través del condo hotel. Éstas son la premisa de este artículo.

EL PODER DE LA GENERACIÓN BOOMER …

¿Por qué son importantes los baby boomers?

81 millones de Baby Boomers * de EE. UU. (Nacidos entre 1946-64) comenzaron a alcanzar la edad de jubilación (59 ½) en 2004. El 28% de la población de EE. UU. Es Baby Boomer. 2016 es el año pico, con 4,3 millones de cumpleaños de 59 años. ¡Un Boomer cumple 50 años cada 7,4 segundos este 2005!

* Muchos boomers no estadounidenses optarán por jubilarse en los EE. UU. Para estar más cerca del mejor sistema de atención médica del mundo.

por año: 4.000.000

por día (4.0 mil / 365): 10.958

por hora (10,6 k / 24): 456

por minuto (456/60): 7.1

Los boomers recién han comenzado a comprar sus segundas residencias / casas de retiro.

Michigan tiene 234.000 segundas residencias, California 237.000 y Florida 483.000. 6,4 millones de personas poseen una segunda casa, más del 40% desde 1995. Para 2010, se espera que 10 millones de personas posean una segunda casa, a pesar del 11 de septiembre, esto es un aumento del 56% en solo 5 años más y podría ser considerado un mercado en auge desde cualquier punto de vista. Más personas comprarán en los próximos 5 años de las que han comprado en los últimos 10 años, la competencia por residencias de retiro deseables solo se intensificará, la apreciación en los valores seguirá su ejemplo. Las tasas bajas han ayudado a impulsar este mercado inmobiliario, pero son una parte más pequeña de la ecuación de lo que comúnmente se cree. Los tipos de cambio de divisas tienen un efecto inflacionario mucho más dramático en los bienes raíces de la zona turística.

La tendencia comenzó en 2001 y se intensificó a medida que cayeron las tasas de interés en 2002-03, lo que provocó que algunos boomers “compren temprano”. Los bienes raíces se convirtieron además en la inversión “de moda”, ya que quedó claro en 2001-02 que el mercado de valores ‘no estaba devolviendo el nivel de rendimiento de la inversión’ en torno al cual muchos boomers habían construido las expectativas de ahorro para la jubilación.

Esta falta de seguridad y control en el mercado de valores, y su efecto positivo en la inversión inmobiliaria, se analizarán más a fondo en este informe.

Además, las ramificaciones fiscales para la propiedad de una segunda vivienda han ayudado a fomentar la propiedad de una segunda vivienda, dice el Wall Street Journal “Además de las bajas tasas de interés y la demografía, el mercado de la segunda vivienda ha sido ayudado por la Ley de Alivio del Contribuyente de 1997, que estableció nuevas reglas para el tratamiento de una ganancia de capital en una residencia principal. Según la ley anterior, los impuestos sobre las ganancias se diferían si el vendedor compraba una nueva casa de igual o mayor valor hasta dos años antes o después de la venta de la vivienda principal., vendedores mayores de 55 años podrían reclamar una exclusión única de $ 125,000 “.

Las nuevas reglas derogaron el aplazamiento de ganancias obligatorio y aumentaron la exclusión a $ 500,000, siempre y cuando un contribuyente fuera propietario y utilizara la residencia principal durante dos de los cinco años anteriores a la fecha de venta de la vivienda. Además, la exclusión ahora se puede reclamar cada dos años.

Estos cambios impositivos “liberaron” a los vendedores de la presión de negociar para evitar un impacto fiscal. En cambio, dice un portavoz de NAR, ha alentado a muchos vendedores a cambiar a excavaciones más modestas, mientras utilizan los ingresos restantes para comprar segundas y terceras viviendas. Los cambios fiscales han creado una forma completamente nueva de ‘comercio’ de propiedades, donde existe una ventaja fiscal para comprar una casa nueva cada 24 meses, lo que permite una ganancia de capital con un costo fiscal cero. Para muchos inversores inteligentes, esto ha creado una verdadera “industria artesanal” en el cambio de viviendas.

“El mercado de la segunda vivienda puede acomodar entre 100.000 y 150.000 viviendas nuevas iniciadas al año durante los próximos 10 años”, estima David Hehman, director ejecutivo de EscapeHomes.

Pero, ¿por qué segundas residencias? Como muchos profesionales han descubierto, como la tecnología nos permite ‘trabajar desde cualquier lugar’; ¿Por qué no trabajar desde un lugar hermoso, un lugar “como de vacaciones”, desde la cabaña? La evolución de la oficina en casa se ha convertido en la oficina en casa.

El comprador típico de una casa de vacaciones tiene 55 años y ganó $ 71,000 en 2003, los compradores de propiedades de inversión tenían una edad promedio de 47 años y ganaban $ 85,700.

Para las propiedades compradas entre mediados de 2003 y mediados de 2004, el precio medio de una casa de vacaciones fue de $ 190,000 en comparación con $ 148,000 para las casas de inversión. En contraste con los últimos datos disponibles sobre precios de todo el año en 2001, las casas de vacaciones se han apreciado un 12,8 por ciento desde $ 168,500 y las casas de inversión han aumentado un 25,4 por ciento desde $ 118,000.

Casi una de cada cinco segundas residencias se convertirá en residencia principal después de la jubilación: el 27 por ciento de las casas de vacaciones y el 14 por ciento de las propiedades de inversión. “Además, los compradores buscaban diversificar las inversiones de cartera”, dijo Mansell. “Esta es ahora la motivación más citada para comprar una segunda vivienda”. Al enumerar las razones por las que compraron segundas viviendas, los encuestados dijeron que había algunas diferencias según el tipo de vivienda. En general, el 30 por ciento de los compradores deseaba diversificar las inversiones, el 28 por ciento buscaba ingresos por alquiler (37 por ciento de inversión frente al 7 por ciento de casas de vacaciones), el 14 por ciento quería un retiro personal o familiar (29 por ciento de vacaciones frente a un 8 por ciento de inversión), el 6 por ciento planeaba para usar en vacaciones (16 por ciento de vacaciones versus 2 por ciento de inversión), y el 5 por ciento tenía dinero extra para gastar.

“Debido a que el comprador típico de una segunda vivienda es un baby boom, es probable que durante la próxima década las ventas de segundas viviendas se mantengan históricamente altas”, dijo Lereah. “Los boomers todavía están en sus años de ganancias máximas y tienen tanto los medios como el deseo de comprar casas de vacaciones y propiedades de inversión”. El noventa y dos por ciento de todos los compradores de segundas viviendas ven su propiedad como una buena inversión. Además, el 38 por ciento dijo que era muy probable que comprara otra casa en dos años, dividiéndose en 47 por ciento de los compradores de inversión y 16 por ciento de los compradores de casas de vacaciones.

El efecto del 11-S y los valores familiares es otro fenómeno impredecible que muchos expertos ven cuando discuten el mercado de la segunda vivienda. La teoría dice que a medida que los estadounidenses estaban conmocionados por los eventos del 11 de septiembre, querían crear más ‘tiempo en familia juntos’ y reunirse en destinos de vacaciones donde los miembros de la familia lejanos pudieran unirse como una unidad completa. Los destinos de viaje en automóvil fueron los primeros en experimentar los efectos en el turismo familiar del 11 de septiembre, estos lugares turísticos dentro de un viaje de 2 a 5 horas desde las áreas metropolitanas en realidad vieron aumentos en la ocupación inmediatamente después del 11 de septiembre. La teoría aún está evolucionando, pero a través de mis propias encuestas de boomers, este efecto tiene mérito en la demanda de casas de campo. Las cabañas de vacaciones en coche sigue siendo el mercado de más rápido crecimiento.

¿Se puede medir realmente la demanda de segundas residencias, propiedades vacacionales y residencias para jubilados o es solo otra versión del bombo de inversión inmobiliaria? Un nuevo estudio de NAR muestra que el 23 por ciento de todas las casas compradas en 2004 fueron para inversión, mientras que otro 13 por ciento fueron casas de vacaciones. Además, hubo un récord de 2,82 millones de ventas de segundas viviendas en 2004, un aumento del 16,3 por ciento desde los 2,42 millones de 2003. El componente de inversión en viviendas aumentó un 14,4 por ciento a 1,80 millones de ventas en 2004 de 1,57 millones en 2003, mientras que las ventas de casas de vacaciones aumentaron. 19,8 por ciento a 1,02 millones en 2004 desde 850.000 en 2003.

Las cifras tienen mérito y medición fáctica. Los valores inmobiliarios en casi todas las áreas de “vacaciones, centros turísticos y jubilación” han superado al mercado en general en tasas de dos dígitos (alarmantes). Las comunidades trabajadoras de Estados Unidos no solo están rezagadas, sino que en muchos casos caen en valor real (cuando se ajusta a la inflación del IPC).

(Una nota sobre la inflación y la moneda: con demasiada frecuencia leemos informes sobre el valor creciente de activos como bienes raíces sin ninguna discusión sobre el costo de la inflación en estos aumentos o el valor de cambio de la moneda que se utiliza para valorar el activo. El dólar cae en el valor de compra en un 30% frente a otras monedas, el valor de los activos fijos reales debería aumentar correspondientemente en un 30% (si son deseables para la compra por parte de extranjeros). Los mercados inmobiliarios que tienen un alto nivel de inversión extranjera se apreciarán rápidamente a medida que el dólar cae, y cae si el dólar se fortalece (Hawai alrededor de la década de 1990). Si el Índice de Precios al Consumidor (IPC) aumenta en un 3%, entonces el valor de una casa que aumenta en un 5% realmente solo ha aumentado en un 2%. Es inquietante este autor que esto no es discutido más abiertamente por nuestra prensa convencional, quienes por profesión son periodistas con títulos en artes liberales, no MBA. Observe la verdadera tasa de apreciación ajustada a la inflación, no el bombo mediático).

¿Pueden realmente continuar estas altas tasas de apreciación en los mercados de segundas viviendas? Muchos expertos creen que, “¡Sí!”, Puede sostenerse durante mucho tiempo (no meses, sino años). Los fundamentos de una rápida apreciación equivalen a que la oferta crezca más lentamente que la demanda. La oferta en áreas como el sur de Florida ha sido rápida (78,000 unidades de condominios nuevas o planificadas ingresando al mercado del condado de Broward / Dade para 2007), pero la escasez de materiales y los huracanes han desacelerado el aumento y han creado una gran cantidad de demanda reprimida que persigue la reducción suministro. Además, la demanda de compradores extranjeros en el área de Miami es extremadamente alta, esto significa que estos compradores están usando una moneda que es 20-30% más fuerte que el año pasado. Un aumento del 30% en el valor de las propiedades se absorbe fácilmente en este entorno).

En áreas como Arizona y Las Vegas, las preocupaciones por el agua y la falta de infraestructura y mano de obra calificada han desacelerado el ritmo rápido, pero la tasa de crecimiento sigue siendo asombrosa. Otros destinos escénicos de segunda residencia, como los estados montañosos, el noroeste del Pacífico y los Cayos de Florida tienen obstáculos ambientales que levantan las barreras de entrada para los desarrolladores y restringen el suministro. Una oferta restringida frente a una demanda empoderada demográficamente es siempre una fórmula para una rápida apreciación de los precios (CA en la década de 1970).

¿Todo lo que sube tiene que bajar? Si. Pero un aumento del 20% anual durante 5 años, seguido de 5 años de estancamiento o una pérdida del 10%, sigue siendo 5% + tasa de crecimiento anual (en el peor de los casos). Si se apalanca al 90%, el retorno de la inversión inicial sigue siendo del 44% anual. La parte difícil es asegurarse de que los mejores años estén al principio … incluso lo difícil es vender en un pico. Se estima que en 2008 llegarán al mercado entre 40 y 90.000 nuevas unidades de hotel condominio.

La demanda de estas unidades superará el millón de compradores, por lo que el precio de las unidades de hotel condominio podría ser mucho más alto de lo que se espera actualmente.