Tiempo para invertir en bienes raíces comerciales para ingresos de jubilación

2008 marca el primer año en que 78 millones de baby boomers nacidos entre 1946 y 1964 comienzan a jubilarse. Esta es la primera vez en la historia de los EE. UU. Que hay tantas personas que serán elegibles para ser miembros de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas. Entonces, ¿cómo le afectará esto cuando sea su turno de jubilarse? ¿Y qué deberías hacer ahora? Como nunca ha sucedido antes, no tiene los beneficios de aprender de la historia. Veamos el panorama general desde 30.000 pies:

1. El tío Sam actualmente gasta alrededor de $ 1.30 por cada dólar de impuestos que recauda. En marzo de 2008, la deuda nacional de EE. UU. Se ha disparado a más de $ 9.38 billones de dólares o alrededor de $ 30.894 por ciudadano. El ritmo de endeudamiento también se ha acelerado ya que agregó $ 2.38 billones de dólares más de deuda en poco menos de 4 años y el déficit presupuestario para 2008 podría ampliarse a más de $ 500 mil millones. ¡La Oficina de Responsabilidad del Gobierno (GAO) advirtió que este tipo de política fiscal es simplemente insostenible!

2. Según Michael Astrue, Comisionado de la Administración del Seguro Social, ¡el Tío Sam comenzará a pagar más beneficios a los jubilados de los que recibe de los trabajadores activos a partir de 2017! La situación del fondo fiduciario de Medicare que paga los beneficios hospitalarios es aún peor. Para muchos retirados, Medicare es incluso más importante que los cheques del Seguro Social. Según David Walker, ex Director del Contralor de los Estados Unidos, el Fondo Fiduciario de Medicare pagará más de lo que recauda a partir de 2008. Esto se debe a que los estadounidenses viven más tiempo y tienen menos hijos. La generación del baby boom simplemente agrava el problema. Por lo tanto, hay menos trabajadores jóvenes que pagan impuestos para respaldar los retiros. El gasto del gobierno solo en atención médica podría duplicarse para 2017 a más de 2 billones de dólares al año como resultado de la jubilación de la generación del baby boom y el aumento de los costos de los medicamentos y los gastos médicos. Como consecuencia, las reservas para el fondo fiduciario de Medicare se agotarán en 2019.

3. Además de eso, Estados Unidos tiene un gran apetito por las importaciones. El déficit comercial alcanzó los $ 708 mil millones de dólares en 2007. Ha aumentado rápidamente desde 1997 cuando la cifra era de solo $ 108 mil millones. Entonces, cada vez más de nuestro capital se envía al Medio Oriente y China para pagar nuestra adicción al petróleo y las importaciones. Según el Wall Street Journal (WSJ), los EE. UU. Han gastado $ 10 mil millones desde 2000 para expandir las vías del ferrocarril, los patios de carga y las locomotoras; y planeaba invertir otros $ 12 mil millones. No es un accidente que Estados Unidos esté expandiendo sus ferrocarriles por primera vez en casi un siglo. Una de las principales razones es transportar importaciones asiáticas más baratas a las ciudades del centro.

El envejecimiento de los baby boomers es probablemente el problema más urgente que enfrenta Estados Unidos en el siglo XXI. Para abordar el problema, el gobierno tendrá que gastar cada vez más dinero del que no tiene. En pocas palabras, los problemas son tan grandes y un choque de trenes financiero es inevitable. La pregunta no es si, sino cuándo ocurrirá el punto de inflexión que desencadenará una crisis financiera sin precedentes. Por lo tanto, no es una sorpresa que solo el 18% de los trabajadores estadounidenses en 2008 estén seguros de que tendrán suficiente dinero para una jubilación cómoda, según el Employee Benefit Research Institute. Para asegurarse de que lo que está por venir lo afectará menos, necesita un plan personal para abordar el problema.

Si trabaja para Corporate America, probablemente participe en el plan 401K que invierte principalmente en acciones / fondos mutuos y bonos. Si bien 401k es un plan de jubilación conveniente para muchos, ya que permite a las personas hacer una pequeña contribución mensual con impuestos diferidos, puede que no sea la solución para todos. Algunas personas prefieren poseer propiedades inmobiliarias más tangibles con suministros limitados que tienen control total y lo más probable es que no restablezcan los resultados financieros años después. La mayoría, si no todos, los expertos financieros están de acuerdo en que a medida que envejece, debe reducir su inversión en el mercado de valores debido a su volatilidad. Además, el mercado de valores a menudo se promueve y se considera como la mejor inversión a largo plazo. Sin embargo, el WSJ lo resumió todo en su edición del 26 de marzo de 2008 “En una medida amplia, el mercado de valores no ha progresado en los últimos nueve años”. Entonces, ¿a dónde debe trasladar su inversión? Este artículo trata sobre un plan alternativo al 401K y, a falta de un mejor nombre, el “plan de inversión con garantía hipotecaria de mi casa es mi jubilación”. Su objetivo es introducir un nuevo paradigma en la inversión para la jubilación que no es promovido por Fidelity, Smith Barney, eTrade o Charles Schwab.

Hay varias razones por las que la inversión en bienes raíces comerciales es un fuerte candidato:

1. Es una inversión bastante estable. Este es un factor importante ya que los inversores quieren asegurarse de que su capital también se conserve durante sus años de jubilación. A diferencia de las acciones, la inversión inmobiliaria no es sensible a las fluctuaciones del mercado. La inversión en bienes raíces comerciales protegerá a las personas de pasar por la montaña rusa emocional, ya que el valor de las acciones fluctúa ampliamente a veces en muy poco tiempo. Las acciones de Bear Stearns, el quinto banco de inversión más grande de EE. UU. Son un ejemplo. JP Morgan Chase & Co. inicialmente ofreció $ 2 por acción por lo que se negoció a $ 150 / acción en marzo de 2007 con un valor en libros de $ 84 / acción y Lehman Brothers reiteró su precio objetivo de $ 110 solo 3 días antes. Despertó preguntas profundas sobre el verdadero valor de las acciones y los fondos mutuos, no el libro ni el mercado. No se ve este tipo de volatilidad dramática en los bienes raíces comerciales.

2. Genera un fuerte flujo de caja después de pagar todos los gastos y la hipoteca. Para quienes invierten por criterios de jubilación, este es otro criterio importante. Para jubilarse con dignidad, necesita dinero en efectivo. Es muy probable que su cheque de seguridad social, que nunca fue su única fuente de ingresos para la jubilación, no será suficiente. El beneficio máximo para una persona de 65 años en 2008 es sólo $ 2185 / mes siempre que haya maximizado su contribución cada año después de cumplir 21 (puede calcular su cheque de beneficios de seguridad social en ssa.gov/OACT/quickcalc). Para aquellos que todavía están trabajando para Corporate America, este flujo de efectivo les brinda una segunda fuente de ingresos por si acaso. La simple verdad es que usted es el activo más importante de la empresa hasta que obtenga la nota rosa. Además, ¡tus canas son a menudo un riesgo! Para lograr un fuerte flujo de caja, los inversores suelen buscar propiedades en las que la “tasa de capitalización” sea más alta que el interés del préstamo. ¡Esto significa que también obtiene ganancias con el dinero que pide prestado! Texas es un área donde muchas propiedades comerciales ofrecen una tasa de capitalización del 8-9% y es un buen lugar para invertir para obtener ingresos sólidos. Las propiedades comerciales son como una gallina de los huevos que sigue poniendo huevos. Puede simplemente comer los huevos, es decir, el flujo de caja, sin sacrificar el ganso, es decir, su capital, por la carne.

3. Es una excelente cobertura contra la inflación. A medida que la gasolina se acerca a los 4 dólares por galón, tendrá que pagar más en casi todo. Además, el dólar estadounidense está cayendo frente a la mayoría de las monedas extranjeras, por lo que las importaciones costarán más (¿ya se fabrica algo en los EE. UU.?) Todas estas cosas hacen que la inflación suba al menos en el futuro previsible. Las propiedades comerciales tienden a mantener muy bien los valores por dos razones: fuerte flujo de caja y suministros limitados. Además, los contratos de arrendamiento a menudo tienen un aumento de alquiler anual, por lo que debería tener un aumento cada año. A medida que aumenta el alquiler, es más probable que el valor de la propiedad se mantenga igual o aumente.

4. Le brinda una amplia gama de opciones de responsabilidades del propietario, desde puramente pasivas hasta activas. Algunas propiedades de un solo inquilino, por ejemplo, restaurantes o farmacias, ofrecen un contrato de arrendamiento de triple neto absoluto por 20 años sin ninguna responsabilidad del propietario. Esto significa que no tiene que preocuparse por buscar un nuevo inquilino durante mucho tiempo. Los inquilinos mantienen su propiedad en condiciones de primera clase y pagan todos los impuestos a la propiedad, mientras que todo lo que tiene que hacer es cobrar el cheque del alquiler y pagar la hipoteca. Este tipo de propiedad es ideal cuando no quieres hacer nada.

5. También ofrece potencial de apreciación mientras se deprecia a efectos del impuesto sobre la renta. Esto puede aumentar drásticamente el rendimiento general de la inversión. Es una inversión más prudente que la inversión inmobiliaria residencial. Debido al fuerte flujo de caja, no tiene que apostar por la apreciación para ganar dinero y, por lo tanto, es menos probable que invierta en pura especulación. Si la propiedad se revaloriza, el rendimiento de su inversión es mucho mejor. Sin embargo, si no se aprecia rápidamente y, por lo tanto, no se enriquece rápidamente, sus ingresos por alquiler son más que suficientes para cubrir el pago y los gastos del préstamo. Como resultado, es menos probable que se ejecute la hipoteca de su propiedad. Por lo tanto, no es un accidente que la tasa de incumplimiento para las propiedades comerciales sea solo 4/10 del 1%, al menos cinco a diez veces más baja que la de las propiedades residenciales de alquiler. Por supuesto, las propiedades inmobiliarias son más difíciles de vender en comparación con las acciones de 401k. En realidad, esto lo alienta a mantener las propiedades para una inversión a largo plazo y lo desalienta a vender prematuramente.

A continuación se muestra un caso para ilustrar estos principios:

Los Smith (nombre cambiado para proteger la privacidad) tenían su propio negocio y vivían en un vecindario muy caro en el Área de la Bahía de San Francisco. Planearon vender su negocio y se jubilaron en los próximos 2-3 años. Todavía querían mantener el estilo de vida actual. A lo largo de los años, habían invertido en bienes raíces y tenían bastantes acciones en varias propiedades residenciales. Sin embargo, se dieron cuenta de que estas propiedades residenciales no generarían suficiente flujo de efectivo para que pudieran jubilarse cómodamente. Decidieron canjear estas propiedades por otras con más ingresos. Vendieron una de las propiedades y obtuvieron alrededor de $ 1 millón. Mientras los Smith buscaban propiedades con altos ingresos por alquiler, querían asegurarse de que la inversión también preservara su capital. Esto significaba que tendrían que invertir en un área estable y en crecimiento. Eligieron hacer un intercambio con impuestos diferidos 1031 por un restaurante italiano de $ 2.825 millones ubicado frente a un centro comercial en el creciente metro de Atlanta. La información financiera mostró que al inquilino le estaba yendo muy bien y esperaba que le fuera bien en el futuro debido a su ubicación altamente visible e insustituible. Solicitaron un préstamo de amortización de 30 años a tasa fija a 5 años de $ 1.8M a una tasa de interés del 6.95%. La propiedad generó $ 19,000 de ingresos netos por alquiler un mes después de los gastos (límite del 8%), mientras que el pago de la hipoteca fue de $ 11,915. Entonces, cada mes, los Smiths obtienen más de $ 7000 de flujo de efectivo, varias veces más que la cantidad esperada de su cheque del seguro social. El inquilino firma un contrato de arrendamiento de triple neto absoluto de 20 años en el que no hay responsabilidades del propietario. Dado que el arrendamiento tenía un aumento anual del alquiler del 2%, los Smith podían esperar obtener aún más flujo de efectivo en el futuro.

Conclusión: El mercado de valores turbulento en 2008 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo son una llamada de atención tardía para reevaluar el énfasis en la inversión para el crecimiento y la apreciación de la inversión para obtener ingresos. Invertir en bienes raíces comerciales es una buena solución alternativa para generar un flujo fuerte y estable de ingresos de jubilación para los baby boomers, mientras se preserva su capital. Sin embargo, no es un plan para todos, ya que requiere una gran cantidad de pago inicial. Es el momento de actuar ahora antes de que todos se suban al tren.

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